Wie het nieuws over de woningmarkt een beetje volgt, kan er soms weinig meer van maken. De ene week voorspelt een bank dat huizen opnieuw duurder worden. Even later lees je dat de prijzen zijn gedaald, dat kopers meer keuze krijgen of dat de woningmarkt afkoelt. Moet je als koper dus nog snel toeslaan voordat alles duurder wordt? Of kun je beter even wachten, omdat de prijzen misschien gaan zakken? Het verwarrende is dat al die berichten best tegelijk kunnen kloppen. Alleen gaan ze lang niet altijd over hetzelfde.
Bij Bloem Makelaars zien we dat verschil tussen het landelijke nieuws en de dagelijkse praktijk voortdurend. We spreken verkopers die zich afvragen of ze het juiste moment hebben gekozen om hun huis te verkopen en kopers die na een paar stevige biedingen juist willen weten of de markt eindelijk wat rustiger wordt. Logische vragen, maar het antwoord staat zelden in één krantenkop. Daarvoor moet je eerst weten wat er precies gemeten wordt, over welke periode het gaat en vooral: over welke woningen.
In september stijgen de prijzen, maar dalen ze ook
Neem september 2026. Op 9 september schreef Rabobank dat de huizenprijzen naar verwachting blijven stijgen. De bank rekende voor heel 2026 op gemiddeld 4,2 procent hogere prijzen dan in 2025 en voor 2027 op nog eens 3,2 procent. Bijna twee weken later maakte het CBS bekend dat bestaande koopwoningen in augustus juist 0,1 procent goedkoper waren geworden dan in juli. Twee berichten, twee richtingen. Maar het ene gaat over een voorspelde gemiddelde prijsontwikkeling over een heel jaar en het andere over een gemeten verandering in één maand.
Het wordt nog interessanter als je het CBS-bericht zelf verder leest. Dezelfde woningen waren in augustus namelijk nog altijd 3,3 procent duurder dan een jaar eerder. Je kon dus op basis van één publicatie schrijven dat de huizenprijzen waren gedaald én dat ze waren gestegen. Beide uitspraken waren juist, zolang je erbij vertelde waarmee je vergeleek. Laat je die vergelijking weg, dan klinkt een klein verschil van 0,1 procent ineens als een omslag op de hele woningmarkt.
En dan komt de volgende bank met een nieuwe voorspelling
Op 1 oktober verscheen de woningmarktmonitor van ABN AMRO. Ook die bank verwachtte stijgende huizenprijzen, maar sprak tegelijkertijd over een afkoelende markt. Voor 2026 rekende ABN AMRO op 3,8 procent prijsstijging en voor 2027 op 2,5 procent. Opvallend is dat de bank de verwachting voor 2026 naar boven bijstelde, terwijl de prognose voor 2027 juist omlaag ging. Dat is geen tegenstrijdigheid: de markt kan het nu beter doen dan eerder verwacht en volgend jaar toch minder hard groeien.
Daarmee zit er nog een belangrijk verschil tussen de cijfers van banken en de cijfers van het CBS. Banken proberen vooruit te kijken. Ze maken verwachtingen op basis van onder meer hypotheekrente, inkomens, woningaanbod en economische ontwikkelingen. Het CBS kijkt juist terug op transacties die daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Een prognose is dus geen gemeten prijsstijging en een daling in één maand is nog geen voorspelling voor volgend jaar. Toch komen al die berichten op hetzelfde nieuwsoverzicht terecht, alsof ze elkaar rechtstreeks tegenspreken.
Een afkoelende woningmarkt betekent niet automatisch dalende prijzen
Begin oktober kwam ook de NVM met cijfers over het derde kwartaal van 2026. Bij NVM-makelaars stonden ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop, bijna 24 procent meer dan een jaar eerder. Kopers kregen dus duidelijk meer keuze. Tegelijkertijd lag de gemiddelde verkoopprijs op €503.000, 1,8 procent hoger dan een jaar eerder. Er kan dus meer aanbod bijkomen, de onderhandelingsruimte kan toenemen en de prijsstijging kan afvlakken, zonder dat de prijzen landelijk ineens zakken.
Ook het woord 'afkoeling' zorgt geregeld voor verwarring. Een woningmarkt kan afkoelen doordat woningen wat langer te koop staan, minder mensen op dezelfde woning bieden of prijzen minder snel stijgen. Dat is iets anders dan een markt waarin de prijzen daadwerkelijk dalen. Als een woning vorig jaar nog 10 procent duurder werd en dit jaar 3 procent, stijgt de prijs nog steeds. Alleen minder snel. Voor iemand die op een betaalbaarder huis hoopt, is dat nogal een verschil.
Landelijke gemiddelden vertellen niet wat jouw huis waard is
Het grootste probleem met al die landelijke cijfers is misschien wel dat niemand een gemiddeld Nederlands huis koopt. Je koopt een appartement in Amsterdam-West, een bovenhuis in Zuid of een gezinswoning in Haarlem. En de markt voor die woningen kan behoorlijk verschillen. Zelfs twee appartementen in dezelfde straat kunnen door de verdieping, indeling, buitenruimte, staat van onderhoud, erfpacht of VvE heel anders worden gewaardeerd. De landelijke stijging van een paar procent vertelt je dan weinig over de prijs die een koper volgende week voor een specifieke woning wil betalen.
Daar komt bij dat ook de vraagprijs, gemiddelde verkoopprijs en werkelijke prijsontwikkeling niet hetzelfde zijn. Een makelaar kan een woning bewust scherp te koop zetten om meer belangstelling te trekken. Een andere woning krijgt juist een vraagprijs die dichter bij de verwachte verkoopprijs ligt. En een gemiddelde verkoopprijs kan veranderen doordat er in een kwartaal toevallig meer grote of duurdere woningen zijn verkocht. Daarom gebruikt het CBS voor de landelijke prijsontwikkeling een prijsindex die rekening houdt met kwaliteitsverschillen tussen verkochte woningen, in plaats van simpelweg de gemiddelde transactieprijs te vergelijken.
Wat heb je als koper of verkoper dan aan het nieuws?
Natuurlijk is het goed om te weten welke kant de woningmarkt globaal op beweegt. De hypotheekrente, het beschikbare aanbod en de betaalbaarheid spelen een rol bij wat mensen kunnen en willen betalen. Maar wie een huis wil kopen of verkopen, heeft uiteindelijk meer aan de recente verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde omgeving. Hoeveel belangstelling was er? Hoelang stonden de woningen te koop? Welke prijzen zijn daadwerkelijk betaald? En wat maakte die woningen beter of minder aantrekkelijk dan het huis waar het nu om gaat?
Voor verkopers betekent dat dat een landelijk bericht over stijgende huizenprijzen geen garantie is dat hun woning vanzelf voor een hogere prijs wordt verkocht. Voor kopers geldt precies het omgekeerde: een bericht over een afkoelende markt betekent niet dat je op iedere woning ineens kunt onderhandelen. Soms ontstaat er meer ruimte, soms zijn er nog altijd meerdere bieders en soms is de vraagprijs gewoon te hoog. Dat verschilt per woning, per buurt en zelfs per week.
De markt verandert niet iedere keer als er een nieuwe kop verschijnt
De komende maanden verschijnen er ongetwijfeld weer nieuwe voorspellingen van banken, cijfers van het CBS en kwartaalberichten van de NVM. De ene keer zal de nadruk liggen op prijsstijgingen, de andere keer op minder transacties, meer aanbod of een voorzichtig dalende maandindex. Dat hoort bij een markt die voortdurend beweegt. Maar een nieuwe publicatie betekent niet dat de waarde van iedere woning in Nederland van de ene op de andere dag een andere kant op is gegaan.
Dus stijgen of dalen de huizenprijzen? Dat hangt ervan af welke periode, regio en woningen je bedoelt. Wie verder kijkt dan de kop, ziet meestal een veel genuanceerder verhaal. Uiteindelijk zegt de lokale woningmarkt veel meer over de waarde van een huis dan de voorspelling van de bank die deze week het nieuws haalt. Benieuwd wat jouw woning op dit moment waard is en welke vraagprijs daarbij past? We komen graag eens langs om de woning te bekijken en de mogelijkheden te bespreken. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende afspraak.
