Volgens het CBS waren bestaande koopwoningen in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 0,8 procent duurder dan een jaar eerder. Daarmee stijgen de huizenprijzen nog wel, maar veel minder hard dan in de rest van Nederland.
Huizenprijzen in Amsterdam stijgen nog, maar de markt verandert
Wie alleen naar de landelijke huizenprijzen kijkt, zou denken dat de woningmarkt in 2026 gewoon verder omhoog dendert. In juni waren bestaande koopwoningen in Nederland 4,1 procent duurder dan een jaar eerder en over het hele tweede kwartaal bedroeg de stijging 4,2 procent. In Amsterdam ziet het beeld er inmiddels heel anders uit. Daar waren koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 nog maar 0,8 procent duurder dan een jaar eerder. Dat blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster.
Dat is een opvallend verschil met de rest van Nederland. De prijzen stijgen in Amsterdam dus nog wel, maar veel minder hard dan we de afgelopen jaren gewend waren. Tegelijk staat er meer te koop, hebben kopers meer keuze en duurt een verkoop gemiddeld iets langer. Betekent dat dat de Amsterdamse woningmarkt eindelijk rustig is geworden? Niet helemaal. Goede woningen worden nog steeds snel verkocht en overbieden is bepaald niet verdwenen. De markt is vooral minder overspannen geworden.
Van forse prijsstijging naar bijna stilstand
De omslag is goed zichtbaar in de cijfers van het CBS. In het tweede kwartaal van 2024 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen in Amsterdam nog met 10,4 procent ten opzichte van een jaar eerder. Een jaar later, in het tweede kwartaal van 2025, was daar nog 4,3 procent van over. In het tweede kwartaal van 2026 bedraagt de prijsstijging nog maar 0,8 procent.
Dat is een behoorlijke verandering. Niet omdat woningen in Amsterdam opeens goedkoop worden, maar omdat de periode waarin vrijwel iedere woning automatisch flink meer waard werd voorlopig achter ons lijkt te liggen. Een appartement dat vorig jaar €600.000 waard was, is dus niet vanzelfsprekend tientallen duizenden euro's meer waard alleen omdat er twaalf maanden voorbij zijn gegaan.
Ligging, staat van onderhoud, energielabel, erfpacht, VvE, indeling en vooral de concurrentie op het moment van verkoop worden daardoor weer belangrijker. Twee vergelijkbare appartementen kunnen in dezelfde buurt heel verschillend presteren als het ene goed is geprijsd en het andere te ambitieus in de markt wordt gezet.
Amsterdam blijft achter bij de rest van Nederland
Landelijk lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in het tweede kwartaal van 2026 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. Amsterdam blijft daar met een stijging van 0,8 procent duidelijk bij achter.
Ook binnen de vier grote steden is het verschil opvallend. In Den Haag stegen de prijzen met 4,5 procent, in Rotterdam met 3,2 procent en in Utrecht met 2,2 procent. Amsterdam kent met 0,8 procent dus de kleinste stijging van de vier grote steden.
Dat hoeft overigens niet te betekenen dat Amsterdam structureel achterblijft. De prijzen zijn hier de afgelopen jaren al hard opgelopen en het prijsniveau ligt hoog. Bovendien bestaat een veel groter deel van de Amsterdamse markt uit appartementen. Juist in dat segment komt momenteel veel extra aanbod beschikbaar.
Er staat duidelijk meer te koop
Een van de belangrijkste veranderingen op de Amsterdamse woningmarkt is het grotere aanbod. Kopers hebben simpelweg meer keuze dan een jaar geleden. Vooral bij appartementen is dat goed merkbaar.
Een deel van dat extra aanbod bestaat uit voormalige huurwoningen. Beleggers die een woning vrij van huur krijgen, kiezen er vaker voor om te verkopen in plaats van opnieuw te verhuren. Daardoor komen vooral kleinere appartementen op de koopmarkt terecht. Dat zijn woningen die vaak interessant zijn voor starters en jonge kopers.
Meer aanbod verandert de dynamiek. Als je als koper uit vier of vijf vergelijkbare appartementen kunt kiezen in plaats van uit één of twee, hoef je minder snel koste wat kost voor die ene woning te gaan. Voor verkopers betekent het dat een te hoge vraagprijs minder makkelijk door de markt wordt gecorrigeerd.
Meer aanbod betekent niet dat overbieden weg is
Dat de prijsstijging afvlakt en er meer woningen te koop staan, betekent niet dat Amsterdam ineens een kopersmarkt is geworden. Bij aantrekkelijke woningen is nog steeds volop concurrentie.
Dat zie je ook terug in het aantal woningen dat boven de vraagprijs wordt verkocht. Vooral appartementen met een goede indeling, een balkon, een gezonde VvE en weinig achterstallig onderhoud kunnen nog altijd veel kijkers trekken. Bij zo'n woning kan binnen korte tijd een biedingsstrijd ontstaan.
Dat klinkt misschien tegenstrijdig: hoe kan de markt afkoelen terwijl er nog zoveel wordt overboden? Het antwoord zit voor een groot deel in de vraagprijsstrategie. Een vraagprijs is namelijk niet hetzelfde als de marktwaarde.
De vraagprijs is niet automatisch de waarde
In Amsterdam worden woningen regelmatig bewust scherp in de markt gezet om veel kijkers te trekken. Een appartement dat voor €550.000 wordt aangeboden en uiteindelijk voor €590.000 wordt verkocht, is daardoor niet automatisch €40.000 'te duur' verkocht. Het kan heel goed zijn dat de marktwaarde vanaf het begin al rond die €590.000 lag.
Het werkt ook andersom. Staat een woning voor €650.000 te koop terwijl vergelijkbare woningen rond €610.000 worden verkocht, dan is een bod onder de vraagprijs helemaal niet vreemd. Zeker niet wanneer de woning al een aantal weken te koop staat.
Daarom zegt het percentage waarmee wordt overboden lang niet alles over de woningmarkt. Recente transacties, de prijs per vierkante meter, de staat van de woning, erfpacht, VvE, energielabel en indeling vertellen vaak veel meer.
Kopers krijgen langzaam wat meer ruimte
Voor kopers is het grotere aanbod goed nieuws. Je hebt vaker meerdere opties, hoeft niet bij iedere woning direct in paniek te beslissen en bij woningen die wat langer te koop staan ontstaat vaker ruimte om te onderhandelen.
Ook merk je dat niet iedere woning meer vanzelfsprekend een enorme groep gegadigden trekt. Een appartement met een minder handige indeling, hoge erfpacht, achterstallig onderhoud of een forse VvE-bijdrage krijgt minder snel het voordeel van de twijfel. Kopers kunnen makkelijker door naar het volgende aanbod.
Maar makkelijk is de Amsterdamse markt daarmee nog niet. Een goed appartement op een populaire plek kan nog steeds binnen korte tijd meerdere biedingen krijgen. Vooral woningen waar je zonder grote verbouwing in kunt, blijven gewild.
Goede woningen worden nog steeds snel verkocht
Dat de markt rustiger wordt, betekent ook niet dat woningen maandenlang te koop staan. Goede woningen worden nog altijd snel verkocht. Wel zie je een duidelijker verschil ontstaan tussen het aantrekkelijke aanbod en woningen waarbij prijs, staat of ligging minder goed met elkaar in verhouding zijn.
Een woning die goed wordt gepresenteerd, logisch is geprijsd en op een gewilde plek staat, kan nog steeds binnen een paar weken verkocht zijn. Een woning met een ambitieuze vraagprijs kan daarentegen steeds langer blijven staan. En juist daar zit een belangrijk verschil met de markt van een paar jaar geleden: kopers accepteren minder vanzelfsprekend alles wat wordt aangeboden.
De mediane verkoopprijs kan misleidend zijn
Bij cijfers over de woningmarkt wordt vaak gekeken naar de gemiddelde of mediane verkoopprijs. Dat is nuttig, maar je moet er voorzichtig mee omgaan. Als er in een kwartaal relatief veel kleine appartementen worden verkocht en minder grote woningen, kan de mediane verkoopprijs dalen zonder dat vergelijkbare woningen daadwerkelijk goedkoper zijn geworden.
Daarom geeft de prijsindex van het CBS een beter beeld van de werkelijke prijsontwikkeling. Die houdt rekening met verschillen tussen de woningen die in verschillende perioden worden verkocht. En juist die index laat zien dat Amsterdam nog wel stijgt, maar met 0,8 procent nauwelijks meer.
Waarom koelt Amsterdam sneller af?
Er is niet één oorzaak. Het grotere aanbod speelt duidelijk mee, maar ook het hoge prijsniveau van Amsterdam zelf. Hoe hoger woningen geprijsd zijn, hoe moeilijker het wordt om ieder jaar opnieuw prijsstijgingen van acht of tien procent vol te houden.
Daarnaast spelen maandlasten een grotere rol. Kopers kijken scherper naar hypotheeklasten, erfpacht, energiekosten en VvE-bijdragen. Een woning van €600.000 met afgekochte erfpacht en een goed energielabel is daardoor niet hetzelfde als een woning van €600.000 met duizenden euro's erfpacht per jaar en een slecht energielabel.
Die verschillen waren er altijd al, maar in een iets ruimere markt worden ze belangrijker. Kopers hebben immers meer alternatieven.
Wat betekent dit als je wilt verkopen?
Voor verkopers is dit nog steeds een goede markt, maar de verkoopstrategie wordt belangrijker. Je kunt niet automatisch naar de verkoopprijs van de buren van vorig jaar kijken, daar vijf procent bovenop zetten en aannemen dat de markt wel volgt.
Recente transacties zijn belangrijker geworden. Net als het actuele aanbod op het moment dat je verkoopt. Staan er drie vrijwel identieke appartementen tegelijk te koop, dan zullen kopers die direct met elkaar vergelijken.
Een scherpe vraagprijs kan nog steeds veel belangstelling creëren en uiteindelijk tot meerdere biedingen leiden. Een te hoge vraagprijs kan juist het tegenovergestelde doen. De eerste weken van een verkoop zijn belangrijk en als een woning daarin weinig belangstelling krijgt, is het lastig om dat later volledig te herstellen.
Goede foto's, een duidelijke woningtekst en complete informatie over onder andere de VvE, erfpacht, het energielabel en onderhoud helpen daarbij. Maar presentatie kan een verkeerde prijs niet repareren. Uiteindelijk moet het totaalplaatje kloppen.
Wat betekent dit als je wilt kopen?
Voor kopers is er meer reden om rustig te rekenen voordat je biedt. Niet iedere woning vraagt automatisch om een fors bod boven de vraagprijs. Kijk eerst hoe lang de woning te koop staat, hoeveel vergelijkbaar aanbod er is en wat recente transacties in de buurt hebben gedaan.
Bij populaire woningen moet je nog steeds snel kunnen handelen. Maar bij woningen met onderhoud, hoge erfpacht, een minder goede indeling of een ambitieuze vraagprijs ontstaat vaker onderhandelingsruimte.
Kijk daarom niet alleen naar Funda en de vraagprijs. Vergelijk recente verkopen, kijk naar de prijs per vierkante meter en beoordeel erfpacht, VvE, energielabel, onderhoud en indeling. Juist nu de markt uiteen begint te lopen, zit het verschil steeds vaker in de woning zelf.
Gaan de huizenprijzen in Amsterdam dalen?
Dat is op basis van één of twee kwartalen niet te voorspellen. Wat we wel kunnen zeggen, is dat de ontwikkeling duidelijk is veranderd. In het tweede kwartaal van 2024 stegen de prijzen in Amsterdam nog met 10,4 procent. Een jaar later was dat 4,3 procent en in het tweede kwartaal van 2026 resteert volgens het CBS nog maar 0,8 procent.
Dat is geen prijsdaling, maar wel een duidelijke afkoeling. Tegelijk komt er meer aanbod beschikbaar en krijgen kopers meer keuze. Dat dwingt verkopers realistischer naar de waarde van hun woning te kijken.
Amsterdam is daarmee minder overspannen dan een jaar of twee geleden, maar nog zeker geen ontspannen woningmarkt. Goede woningen zijn nog steeds gewild en kunnen snel worden verkocht. Het verschil is vooral dat niet meer iedere woning vanzelf meegaat in dezelfde stijgende lijn.
Veelgestelde vragen over de huizenprijzen in Amsterdam
Stijgen de huizenprijzen in Amsterdam nog in 2026?
Ja. Volgens het CBS lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 0,8 procent hoger dan een jaar eerder. De prijzen stijgen dus nog, maar veel minder hard dan in voorgaande jaren.
Is de woningmarkt in Amsterdam aan het afkoelen?
Ja, vooral als je kijkt naar het tempo van de prijsstijging en het grotere aanbod. Kopers hebben meer keuze en woningen die te hoog zijn geprijsd blijven eerder langer te koop. Bij aantrekkelijke woningen is echter nog steeds veel concurrentie.
Worden huizen in Amsterdam goedkoper?
Gemiddeld nog niet. De prijsindex laat nog steeds een lichte stijging zien. Wel kunnen individuele woningen minder opleveren dan een vergelijkbare woning een jaar geleden als het aanbod groter is of de woning minder goed aansluit bij wat kopers zoeken.
Is dit een goed moment om een woning in Amsterdam te verkopen?
Dat kan zeker. De vraag naar goede woningen blijft groot. Wel zijn een realistische waardebepaling en de juiste vraagprijs belangrijker geworden nu kopers meer te kiezen hebben.
Moet je in Amsterdam nog overbieden?
Bij populaire woningen gebeurt dat nog steeds regelmatig. Maar een vast percentage boven de vraagprijs bieden is geen goede strategie. De vraagprijs kan bewust laag of juist te hoog zijn. Kijk daarom vooral naar de werkelijke marktwaarde van de woning.
Een andere markt vraagt om een andere aanpak
De Amsterdamse huizenmarkt is in 2026 niet ingestort en woningen worden ook niet plotseling goedkoop. Wat wel is veranderd, is het tempo. Prijzen stijgen nauwelijks meer, het aanbod neemt toe en kopers hebben meer keuze.
Voor verkopers betekent dat dat een goede prijsstrategie belangrijker wordt. Voor kopers betekent het dat er iets meer ruimte ontstaat om kritisch te zijn. Precies daarom is het minder zinvol om naar één algemeen percentage voor Amsterdam te kijken. Uiteindelijk draait het steeds meer om de specifieke woning.
Benieuwd wat jouw woning op dit moment realistisch kan opleveren? Neem contact op, dan kijken we naar recente verkopen, het actuele aanbod en jouw woning zelf. Zo krijg je geen algemene rekensom, maar een verkoopstrategie die past bij de Amsterdamse markt van nu.
